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                连平:本轮房价拐点可能在三季度

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                2022-04-25 19:13

              2. 参考过往表现,本轮房价低点可能在下半年到来。

                连平 受供求关系带来的销售波动,以及房地产宏观政策调控影响,2022年房价涨幅可能在上半年面临一定下行压力,阶段性拐点可能出现在三季度中下旬,总体可能呈现先抑后稳,重点城市房价下半年存在上行压力。

                2022年初房地产市场景气度仍在惯性下降。3月全国30大中城市商品房成交面积同比下降47.3%。全口径出现下滑,商品房市场处于去库阶段。销售低迷主因是全国诸多地区房产销售仍旧受制于2021年地方政府监管政策偏紧的影响,包括购房门槛较高以及短期房价预期看空等因素,叠加疫情影响,导致原本销售不错的一线城市也出现了阶段性的下滑。相应地,房价总体延续了放缓的态势。从数据来看,截至2022年一季末,全国百城房价涨幅超过5%的城市仅徐州和西安,较2021年末减少了6座城市;下跌城市占比约25%,较2021年末增加了5个百分点;表明国内房价在一季度进一步趋弱。预计房企降价促销行为可能在上半年延续。

                2022年调控政策明确“三稳”目标,突出“因城施策”。在稳增长的政策大背景下,今年房地产政策维稳信号将更为明确,主基调偏暖,以求各市场各方面维护行业良性循环和健康发展,对房地产行业重拾信心。住房金融政策将转为以呵护为主,从供需两方面给予购房者和房企足够的资金支持。地方政府也将积极发力,重点突出因城施策,积极落实稳楼市的举措。房地产政策调整将推动住房需求和供给回升,以释放合理的购房需求。

                在需求端,2022年住房金融总体上将进一步回暖,个人按揭贷款增速有望回升。央行正进一步要求商业银行满足首次购房家庭的贷款需求,适度加快房贷投放力度,小幅下调房贷利率,推动个人按揭贷款保持稳定增长。年初央行下调了五年期贷款基准利率LPR,4月国常会再提降准,整体房贷利率短期重新回到下行通道,并可能在年内剩余时间内运行在相对偏低的水平,部分城市商业银行可能会小幅调降首套房房贷利率,适度降低购房者融资成本。公积金和首付比例等政策可能会进一步松动,以释放合理的购房需求。2022年初以来,一些地方政府相继出台了一系列政策,积极落实稳楼市的举措。北海、南宁、自贡等地方政府放宽公积金政策,下调公积金贷款首付比例、提高公积金贷款额度。济南和青岛则放松了公积金异地贷款的要求,简化了申请条件,放宽了户籍限制等。菏泽成为2022年首个下调房贷首付比例的城市,春节前后重庆、江西赣州的不少银行已经将首套房贷首付比例降至20%。有条件的城市取消限制性购房政策。郑州出台了“一揽子”政策,放宽限购限贷,取消认房又认贷,引导地区商业银行下调房贷利率,鼓励棚改货币化安置,激发购房需求。衢州、福州放松了限购和限售政策,非当地户籍家庭可以买房,秦皇岛、哈尔滨废止了过去几年发布的限购令,据不完全统计,截止4月初,全国已经有超过40个城市放开楼市调控政策。

                参考过往表现,本轮房价低点可能在下半年到来。自2010年以来,国内房价运行的变化具有很强的周期性特征,几乎每2年半到3年会经历一次低点。如2012年三季度、2015年二季度和2018年一季度,合计3次,此轮房价下行周期的始点是2019年下半年,期间由于2020年疫情第一轮冲击对房价的中长期运行产生了阶段性的扰动,但在2021年三季度重新回到了下行通道之中并延续至今。历史表明,住房金融政策及地方政府调控政策阶段性回暖,有利于房价预期向好的方向发展,从“政策底”到“市场底”通常需要经过二到四个季度。经测算有理由相信,自2021年9月末房地产政策阶段性底部开始显现,政策基调转向维稳,伴随着央行和地方政府对房地产市场融资环境、购买行为和监管政策阶段性宽松,预计居民部门信贷融资增速有望在2022年二季度企稳、三季度回升。

                在高基数和购房需求放缓的影响下,房价在上半年总体表现可能比较疲软。其中,仅部分一线和重点二线城市房价可能保持坚挺,未来房价的走势将延续分化态势。当前全国房屋库存仍处于阶段性高位,2022年前2月,商品房待售面积同比增长8.8%,增速为2016年二季度以来最快,三、四线城市商品房去化压力较大,楼市相对冷清。但大城市现房库存偏低,上海、杭州、深圳、重庆等商品住宅的去化周期不足1年,伴随着需求在下半年逐步改善,叠加地价在过去18个月持续上涨,热点城市房价在下半年有望回升。结合过去类似周期的房价表现,预计本轮房价的拐点大致在2022年8月左右,全年新房价格涨幅可能从2021年末的2%降至0.8%,二手房价格涨幅从1%降至0.1%。一线城市房价表现相对坚挺,到年末新房价格涨幅可能达到4.6%,略高于2021年的4.4%,二手房价格涨幅在3%左右,较2021年的5.3%有一定程度的回落。

                连平 植信投资首席经济学家兼研究院院长、博士,教授,博士生导师 凯发注册平台新媒体专栏作者

                撰文:连平    

                审校:劳蓉蓉



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