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                夏磊:再论房地产的八大行业价值

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                2022-05-30 19:24

              2. 从总量看,房地产是国民经济的支柱行业;从财政看,房地产贡献的相关税收和土地出让收入是地方政府的重要财源。

                夏磊 房地产事关国计民生,在拉动经济增长、支撑地方财政收入、信用创造、促进消费、解决就业、财富积累、改善民生等方面均发挥着关键作用,体现了支柱行业地位。

                从总量看,房地产是国民经济的支柱行业。房地产业是实体经济的重要组成部分,行业规模大、产业链长,拉动上下游产业众多。其中,房地产开发投资带动建筑业及水泥、钢铁、有色金属、机械制造等上下游制造业;房地产消费,既带动与住房有关的家电、家具、家纺、装潢等制造业,也带动金融、媒体、互联网、物业管理等第三产业。经我们测算,2021年,房地产业及其完全拉动的上下游行业增加值为28万亿元,占GDP的24.5%。其中,2021年房地产和住房建筑行业增加值12.5万亿元,占GDP的10.9%;完全拉动上下游行业增加值15.5万亿元,占GDP的13.6%;直接拉动上下游行业增加值5.8万亿元,占GDP的5.1%。

                从财政看,房地产贡献的相关税收和土地出让收入是地方政府的重要财源。2021年,地方政府房地产相关收入总计10.8万亿元,相当于地方本级财政收入的52.6%。其中,5项房地产专项税2.1万亿元,土地出让金收入8.7万亿元。

                从投资看,房地产投资是固定资产投资的重要部分。2019-2021年,房地产业投资在固定资产投资中的占比约24%。2021年全国房地产开发投资14.8万亿元、城镇房地产业固定资产投资18.2万亿元,占城镇固定资产投资的比重分别为27.1%和33.4%。

                从融资看,房地产是信用创造的主要载体。一是房地产贷款是金融机构的重要资产投向。2021年末,人民币房地产贷款余额52.17万亿元,占金融机构人民币各项贷款余额的27.1%。二是房地产是最重要的信用媒介。2020年工农建三大国有银行贷款余额中抵押贷款分别为46.8%、46.1%、45.9%,抵押贷款的抵押品多是房地产。

                从消费看,房地产促进居民消费。一是带动大量建材、家电家具等上下游产品消费。1999-2021年,商品房销售面积由1.3亿平增长至17.9亿平,带动水泥和钢材销量由6.9亿吨增长至37.2亿吨,家用电冰箱、洗衣机、彩电和空调由0.8亿台增长至5.8亿台。二是住房为居民消费升级的重点领域。2005至2021年,城镇居民用于吃穿用的支出占比由52.4%下降至40.7%,用于居住的支出占比从10.2%上升至24.4%。

                从就业看,房地产及上下游产业吸纳大量就业人口。2020年房地产业就业人数525.4万人,建筑业就业人数2153.3万人,合计占城镇就业人数的5.8%。

                从资产配置看,房地产是大类资产配置的核心。中国住房市值约344万亿元,是GDP的3.4倍、占股债房市值的62%;全国住房总市值占居民总资产的比重维持在60%左右,是我国居民资产的压舱石。

                从民生看,房地产提高居民住房条件,实现从全民蜗居到基本适居的飞跃。第一,家庭住房面积提高。城镇人均住房建筑面积由1998年18.7平方米增至2019年39.8平方米。第二,楼房占比提高,平房占比下降。2000-2015年,全国平房住户占比由63.1%降至38.7%。第三,住房设施明显改善。2000-2015年,城镇家庭中拥有独立厨房住户占比由84.7%升至92.4%;拥有独立抽水厕所住户占比由42.1%升至74.2%。

                风险提示:经济下行超预期,房地产调控政策超预期,大型房企债务危机接连爆发等。

                证券研究报告:《再论房地产的八大行业价值》

                对外发布时间:2022年5月29日

                夏磊 国海证券首席经济学家 凯发注册平台新媒体专栏作者

                撰文:夏磊    

                审校:劳蓉蓉



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